В Калининграде в управлении Роспотребнадзора по Калининградской области сегодня, 26 апреля 2017 года, собкору Мой Калининград прокомментировали вопросы правоотношениий между потребителями и исполнителями услуг в сфере ЖКХ:
— Граждане — собственники помещений в МКД являются потребителями услуг, оказываемых им управляющими компаниями по возмездному договору управления. Следовательно, на отношения, возникающие между собственниками и УК, Закон о защите прав потребителей распространяется в полной мере.
Закон о защите прав потребителей также охватывает взаимоотношения ТСЖ (ЖСК и т.д.) и граждан, в том числе членов этих организаций, в части оказания (выполнения) платных услуг (работ).
Таким образом, в случае, когда договор управления заключен УК непосредственно с собственником помещения, взаимоотношения сторон по данному договору подлежат специальному регулированию не только со стороны ЖК РФ и отраслевых подзаконных актов, но и со стороны Закона о защите прав потребителей.
Договор управления МКД в зависимости от конкретной ситуации может быть заключен между УК и:
— собственниками помещений в МКД;
— органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;
— лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
— застройщиком.
Независимо от того, кто из перечисленных лиц является заказчиком по договору управления, обязанностью УК по такому договору признается оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.
Одновременно в силу п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, предусмотренных договором и законом.
Договор управления между УК и собственниками помещений в МКД может быть заключен, когда:
на общем собрании собственники помещений в МКД определили способ управления домом (управление управляющей организацией), выбрали УК и заключили с ней соответствующий договор;
собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, поэтому орган местного самоуправления (ОМСУ) по результатам проведения открытого конкурса определил УК, заключение договора с которой обязательно для всех собственников.
Несмотря на то, что в первом случае собственники помещений в МКД заключают договор управления, реализуя свое право на выбор способа управления домом, а во втором — заключают договор с УК, подчиняясь требованию закона и ОМСУ, на сущности договорных отношений собственников и УК это никак не сказывается. Следовательно, даже если договор управления заключен собственниками «вынужденно» в силу требований п. 5 ст. 161 ЖК РФ, правоотношения по такому договору подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.
Договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен, если в доме реализован способ управления в виде управления товариществом, но при этом принято решение о необходимости привлечения УК в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Обращаем внимание, что даже после заключения договора с УК способ управления таким домом не меняется.
В этой ситуации заказчиком по договору является юридическое лицо — ТСЖ (ЖСК и т.д.), а не граждане, приобретающие соответствующие работы и услуги для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Вместе с тем согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) последнее осуществляет контроль за выполнением УК своих обязательств, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставлением коммунальных услуг.
Согласно п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора управления МКД потребители коммунальных услуг в этом доме вносят плату за них управляющей организации, если, конечно, собственники не перешли на прямые расчеты с РСО.
В части предоставления коммунальных услуг договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) находится в сфере действия Закона о защите прав потребителей.
Что касается заключения УК договоров управления с застройщиком или лицом, принявшим от него помещения в доме по передаточному акту (иному документу), необходимо отметить следующее.
Управление новостройками регулируется отдельными положениями ЖК РФ. Согласно п. 13 ст. 161 ЖК РФ по факту ввода МКД в эксплуатацию (в течение 20 дней) ОМСУ инициирует проведение открытого конкурса по отбору УК для этого дома. Лица, принявшие помещения в доме, уведомляются о результатах конкурса, так как они обязаны заключить с УК — победительницей конкурса договор управления.
Важно, что в указанных правоотношениях заказчик является гражданином, приобретающим у профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг работы и услуги для личных нужд. Это означает, что договор управления и в этом случае подпадает под действие Закона о защите потребителей.
Договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества между УК и собственниками помещений в МКД может иметь место, если:
на общем собрании собственники помещений в МКД в качестве способа управления домом выбрали непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что обязательно в силу п. 1.1 ст. 164 ЖК РФ;
на общем собрании собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления непосредственное управление, определили УК и заключили с ней договор данного вида, что необязательно в силу ЖК РФ, но возможно с учетом положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ).
На правоотношения данного рода в полной мере распространяются положения Закона о защите прав потребителей.
Таким образом, положения ЖК РФ и нормативных актов, изданных в его исполнение, дают основания полагать, что при осуществлении деятельности по договору управления УК всегда находится в поле действия Закона о защите прав потребителей (независимо от того, кто является заказчиком по договору) в части оказания возмездной услуги.